作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
中国房地产的旧时代已经落幕。那个以杠杆撬动规模、以速度覆盖风险的模式，正被一套全新的法则所取代：财务安全成为第一性原理，战略纵深取代粗放扩张。
在这场深刻的范式转移中，少数企业的稳健表现，便成为观察行业未来的最佳窗口。越秀地产8月26日发布的中期业绩，恰好提供了这样一个样本。就在前一天，标普将投资级评级授予了这家公司，这是继惠誉之后，国际评级机构在2025年对中国房企投下的又一张罕见的信任票 。
在当前以审慎为基调的竞技场里，几乎所有人都默认了收缩与蛰伏的姿态。然而，越秀地产的管理层却在此时明确宣告：对完成全年1205亿元的销售目标，抱有充足信心。
越秀的信心，建立它销售数据上。
2025年上半年，当百强房企的销售额平均下滑11.8%时，越秀的合同销售额逆势上扬了11%，达到了615亿元。在销售额排名前十的巨头中，能实现正增长的只有三家，而越秀的增速位列第二。
这种逆势表现并非依赖于“以价换量”的传统剧本。相反，越秀的销售均价从一年前的每平米2.95万元飙升至4.21万元，几乎是行业均值的2.5倍。
答案其实很简单：越秀选择只在最坚固的堡垒里作战。
数据显示，公司上半年80.5%的销售额来自一线城市。在北京，它以255.1%的销售增幅成为了当地市场的销冠；在竞争白热化的上海，它挤进了前六名；而大本营广州，依旧是它无可争议的主力粮仓。
在不确定的时代，最大的确定性就来自于核心城市、核心地段那些最渴望改善居住条件的购买力。越秀做的，就是将所有弹药都精准地投向了这片仍有温度的土壤。
销售跑赢大盘背后，在于越秀近乎偏执的投资纪律。一位业内人士评价，越秀的模式，是把“投拓”做成了“去化”的前置环节，只在牌桌上为确定性下注。
这种纪律性体现在对城市的选择上。2025年上半年，越秀新增的148万平方米土地储备，100%位于一二线核心城市。如果将视野拉长，在其总计2043万平方米的粮仓中，94%的货值都压在这些高能级城市。
更值得注意的是其打法。董事长林昭远透露，公司近年偏爱在老城区获取小体量地块。这种项目 “规模小也意味着快进快出，运转效率较高，投资兑现度也比较高”。
这就形成了一个很多企业梦寐以求的飞轮效应：精准的投资带来高效的去化，强劲的销售回款又为下一轮精准投资备足了弹药。当多数企业还在为现金流而苦恼时，越秀上半年实现了41亿元的经营性现金净流入。
如果说精准的投销策略是越秀的“油门”，那么其财务的稳健性，则是穿越周期的“压舱石”。
在这个行业里，钱，从来没有像现在这样昂贵和稀缺。而越秀的融资成本，却低到让许多房企羡慕。其3.16%的加权平均借贷成本，同比下降了41个基点。林昭远算过一笔账，仅融资成本一项，一年就能节省数亿元，这笔钱可以有效地对冲利润下滑。
这种优势，一方面源于其国企身份的信用背书，另一方面也来自其自身严格的财务纪律。越秀持续稳居“三道红线”的绿档：剔除预收款的资产负债率为64.6%；净借贷比率为53.2%；在手现金对短期债务的覆盖倍数高达1.7倍。
当流动性成为生死线，越秀这条坚固的财务护城河，就成了它从容布局、逆势扩张的最大底气。
当然，越秀也并非高枕无忧。行业性的利润下滑同样在侵蚀着它的报表，公司上半年的毛利率已降至10.6%。但林昭远对此的表态却异常务实：“高峰期的时候，我们是30%以上的毛利率……后来变成20%也不错，再后来就是15%就不错了。我认为在目前的环境下，有10%以上的毛利率也是不错的。”
这种清醒的认知，或许比一份完美的利润表更能说明问题。它揭示了一个事实：那个依靠高杠杆和高利润野蛮生长的时代已经彻底终结。
对于越秀而言，它似乎已经找到了新时代的游戏规则——放弃对规模的幻想，回归到商业的本质：在最安全的地方，用最健康的财务，做最确定的生意。这或许就是它敢于在行业调整期中，谈论增长的真正原因。
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